Le marché de l'immobilier, plus de peur que de mal

Le marché de l'immobilier, plus de peur que de mal

C’est une pratique qui fait partie intégrante d’une transaction immobilière, que la négociation. Chacun du vendeur et de l’acquéreur, tentant d’obtenir le meilleur prix, l’agent immobilier joue alors pleinement son rôle d’intermédiaire, en argumentant pour chacune des parties. Or il semblerait que la marge entre le prix de mise en vente et celui effectif d’un bien immobilier, soit en baisse. Un écart maintenu à 4,5% d’après les différents indicateurs.

 

LES ECARTS SONT EN NET RECUL

Les marges de négociations semblent donc se réduire pour avoir atteint un seuil relativement bas. Malgré tout, un écart se constate selon les régions tout comme l’emplacement du bien. Ainsi les discussions sont plus faciles dans les zones rurales que dans les grandes métropoles. Paris et Lyon demeurant les villes où l’écart est le plus restreint, une situation qui s’explique par l’attractivité de l’immobilier Lyonnais et la rareté des biens parisiens.


DES ACQUEREURS HEUREUSEMENT SURPRIS

Il semblerait, d’après plusieurs études, que les acquéreurs jugent les prix de vente de l’immobilier, plutôt réalistes. Considérant que le tarif demandé correspond relativement bien au marché, les acheteurs potentiels sont donc moins enclins à demander au vendeur de réviser son tarif à la baisse. Le pourcentage de postulants à l’accession trouvant le prix de l’immobilier inadapté au marché actuel n’a donc jamais été aussi faible, avec 54,3% au 4ème trimestre 2015 alors qu’ils étaient 62,1% un an plus tôt, selon une étude de logic-immo.com réalisée pour le journal du net.
En effet, les futurs acquéreurs s’attendent à une hausse des prix de l’immobilier, alors que bien que l’ancien soit un peu remonté ces derniers mois, selon les Notaires et les chiffres de l’INSEE, les tarifs sont en recul depuis environ un an. Une bonne surprise pour les acheteurs qui leur fait par conséquent, considérer que le prix demandé par leur vendeur est juste, d’où une régression de la marge de négociation. Restent les inconditionnels, qui négocieront quoi qu’il arrive, dont le pourcentage est quelque peu en hausse avec +0,7 point.


DES VENDEURS RAISONNABLES

Dans le même sens, les vendeurs préfèrent s’ajuster au prix du marché plutôt que d’être trop exigeants, risquant d’allonger la durée de vente de leur bien. Par suite les prix proposés restent conformes au marché ainsi qu’aux possibilités d’achat des acquéreurs. Un marché qui s’équilibre donc et place au vert les indicateurs.


POUR ALLER PLUS LOIN DANS L’ANALYSE

Parmi les taux de négociations dans les grandes villes qui varient de 3,5% à 3,8%, trois métropoles se détachent en affichant des valeurs supérieures. Nantes avec 4,3%, Bordeaux pour 4,5% et enfin 5,25% pour Nice. Les écarts les plus importants étant constatés sur les appartements de 5 pièces voire plus et les maisons. De même la profusion ou la rareté de certains biens influent sur cet écart. Un phénomène logique qui ne se constate d’ailleurs pas uniquement dans l’immobilier.
Si on examine de plus près les chiffres, il ressort que les deux pièces situés sur Bordeaux se vendent pratiquement aux prix demandés, la marge de négociation n’excédant pas les 1%, tout comme à Paris pour les studios ou les appartements d’une seule pièce ainsi que les grands logements sur Lyon.
A contrario, la négociation est importante sur Bordeaux, Nantes ou encore Nice pour les appartements de plus de cinq pièces. Les écarts représentant respectivement 9,05%, 7,3% et 6,45%.
Enfin, en analysant l’ensemble du marché, tous biens confondus, c’est à Boulogne sur Mer avec 10,6%, Béziers pour 10% et enfin 9% à Bourges, que les écarts sont les plus importants, ces marchés étant peu actifs.
Un zoom réalisé sur la ville de Bordeaux permet de constater qu’un bien est vendu en moyenne dans un délai de 50 jours. La moyenne nationale étant de 70 à 80 jours. La marge de négociation quant à elle, reste dans la proportion nationale, marquant cependant une grosse disparité entre les appartements et les maisons. Ces dernières ce vendant plus cher avec un écart de négociation de 5,9% contre 2,7% pour un appartement.


DES REGIONS SE DEMARQUENT POURTANT

Si le marché immobilier tend à s’équilibrer sur l’ensemble de l’hexagone, quelques régions restent en marge. Le niveau reste en effet élevé en Limousin comme en Bretagne ou en Champagne-Ardenne. Les prix de vente y sont encore largement négociés, les acheteurs étant en droit d’espérer des diminutions de l’ordre 7,6% sur des maisons à Brest ou 7,1% pour les appartements. Des marges avoisinant les 8,2% et 6,6% dans le périmètre de Châlons-en-Champagne pour monter jusqu’à 10,4% en Creuse ou en Haute-Vienne.
A l’inverse une maison en Auvergne se négocie peu avec 3,1% de marge et 4,2% pour un appartement, tout comme La Lorraine qui offre un écart de 4% pour les maisons et 3,6% pour les appartements. Enfin en Midi-Pyrénées les taux de négociations sont de 2,4% pour une maison et 4,3% pour un appartement.


LES CHIFFRES CLES A RETENIR

En conclusion, si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, sachez que le taux de négociation en France, appartements et maisons confondus, est de l’ordre de 4,9%. La Champagne-Ardenne et la Bretagne étant des régions où l’acquéreur aura de fortes probabilités de négociation. Tandis qu’en Midi-Pyrénées et Lorraine la marge est très largement en baisse.

 

 


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Professionnels de l'immobilier comment augmenter vos ventes

Professionnels de l'immobilier comment augmenter vos ventes

Agent immobilier, quel marché de niche travailler pour optimiser et augmenter vos ventes ? Focus sur les investissements des places de parking ..

 

LES PLACES DE PARKING : UN INVESTISSEMENT QUI PEUT RAPPORTER

Avec un rapport qui peut monter jusqu’à 10% d’intérêts, avec un investissement réduit tant en temps qu’en argent. Investir dans des places de parking peut être rentable. Pour ce faire, il faut cependant respecter quelques règles importantes.
A l’heure où le rendement des investissements baisse pour les investisseurs, il subsiste un domaine dans lequel ce genre de problème ne se pose pas, parmi lesquels les box, garages ou places de parking. Un achat qui peut se réaliser en dehors de celui d’un logement et peut être loué indépendamment.

UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER ABORDABLE ?

Le prix d’une place de parking est relativement abordable puisqu’il est peut varier entre quelques milliers d’euros en province à plus de 50.000 euros dans la capitale. Un prix qui dépend bien sûr de la ville comme de l’emplacement dans la ville concernée. La place de parking sera forcément plus chère dans les quartiers côtés de Paris qu’en périphérie d’une ville de province.
Mais comme toutes médailles a son revers, les frais de notaire sont doubles pour ce genre d’acquisition. En effet, on retrouve la partie liée au prix d’achat, comme dans toutes transactions immobilières (représentant les honoraires du notaire et les frais d’enregistrement) mais aussi des frais fixes variant de 600 à 1.200 euros.

 

DE NOMBREUX AVANTAGES ...

Malgré cette particularité, c’est un investissement qui recèle de nombreux avantages. Les charges sont réduites du fait du peu de travaux à réaliser dans un box ou sur une place de parking. Il convient cependant de faire attention car un parking est souvent lié à une copropriété, ce qui peut obliger le propriétaire à participer aux charges. Il est donc prudent, avant de se lancer, de consulter le règlement de copropriété.
Contrairement à la location d’un logement, les contrats qui régissent les parkings dépendent du Code civil. Il n’y a donc pas de préavis, ni de plafonnement de loyer, le locataire peut par conséquent être congédié au premier impayé.
Pour ce qui est de la fiscalité, les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers. Il est par suite préférable d’acheter à crédit, ce qui permettra de déduire les intérêts d’emprunts. De plus, lorsque les loyers sont inférieurs à 15.000 euros, il est possible d’opter pour le régime du micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30%.
Enfin, le propriétaire se doit de payer chaque année la taxe foncière, indexée sur la surface de parking, ce qui en limite donc le montant.

 

EST-CE UNE RENTABILITE INTERRESSANTE POUR LES PROPRIETAIRES ?

Le propriétaire du parking peut espérer, après avoir trouvé le locataire, un rendement brut annuel allant de 7% à 10%. Les zones géographiques à forte densité sont à privilégier pour atteindre cet objectif. Paris et son agglomération ou les grandes villes de province manquent souvent cruellement d’emplacement, ce qui permet au propriétaire de place de parking, d’espérer trouver facilement un locataire. Il existerait un moyen d’augmenter la plus-value et le rendement de cet investissement en transformant une simple place en box. Des travaux dont le coût minime ne dépassant pas les 2.000 euros sont très réglementés et ne peuvent être effectués sans avoir au préalable reçu l’accord de la copropriété. Cet impératif passé, la transformation augmenterait le prix de la place de 20% à 30%, tout comme celui du loyer et faciliterait encore la location. Les propriétaires de véhicule préférant souvent un emplacement couvert et protégé à une simple place non sécurisée, il en sera donc que plus aisé de trouver preneur.
En conclusion, quiconque a comme projet d’investir, peut donc envisager la place de parking, un achat qui comporte bien plus d’avantages que de risques ou d’inconvénients.

 


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Fnaim communiqué 126 - immobilier décret juridique quid numérique

Fnaim communiqué 126 - immobilier décret juridique quid numérique

Focus et actualité juridique et vie syndicale de l'immobilier de la semaine du 18 janvier 2016

LES COMBATS DE JEAN-FRANCOIS BUET  PRESIDENT DE LA FEDERATION DE L'IMMOBILIER

L'OPPORTUNITÉ DU NUMÉRIQUE POUR SIMPLIFIER NOS MÉTIERS

Le digital a d'ores et déjà durablement impacté et transformé nos métiers, notamment dans la manière de communiquer auprès des consommateurs. Cette appropriation du numérique par les professionnels de l'immobilier doit poursuivre son accélération.
Si de récentes avancées ont été constatées, comme en matière de copropriété avec l'utilisation de la lettre recommandée électronique ou de vente de lots de copropriété avec la possibilité d'une remise dématérialisée des documents, il s'agit de continuer à développer la dématérialisation des actes et des procédures en matière de transaction et de gestion immobilières. Dans un contexte où les projets de loi sur le numérique sont au coeur des débats parlementaires, la FNAIM a des propositions pour simplifier et fluidifier les échanges pour toutes les activités réglementées par la loi Hoguet. Parmi les idées forces que la Fédération souhaite faire porter :
la généralisation de l'utilisation de la signature électronique et de lettre recommandée électronique pour les métiers de la transaction, de la gestion et du syndic de copropriété.

Le communiqué en PDF ici

VIE SYNDICALE DE L'IMMOBILIER

NON-DÉTENTION DE FONDS : RAPPEL DE L'OBLIGATION D'AFFICHAGE

 - Si vous détenez une carte professionnelle portant la mention « non-détention de fonds », vous avez l'obligation depuis le 1er juillet 2015 d'afficher cette information en vitrine et dans tous les lieux où est reçue la clientèle. Vous devez également le mentionner dans toute publicité (y compris sites Internet) et dans tous les documents à usage professionnel de l'agence.

- À l'inverse, vous pouvez détenir des fonds et vous souhaitez le faire savoir à vos clients ?

Nous avons conçu une affiche pour chaque cas, à télécharger ci-dessous ou dans fnaim.org.

Télécharger la fiche 1 ici

Télécharger la fiche 2 ici

 

ACTUALITES JURIDIQUES IMMOBILIERES

MISE À DISPOSITION DES COPROPRIÉTAIRES DES JUSTIFICATIFS DE CHARGE PAR LE SYNDIC: LE DÉCRET EST PUBLIÉ !

Rappelons que l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour renvoyer à un décret en Conseil d'État le soin de préciser les modalités de consultation des pièces justificatives de charges par les copropriétaires avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur l'approbation des comptes.

Ce décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 a été publié au Journal officiel du 31 décembre.
Il s'appliquera aux convocations des assemblées générales appelées à connaître des comptes, qui seront notifiées à compter du 1er avril 2016.

Voir le décret sur légifrance gouv.fr
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QUID DE LA NOUVELLE FORMALITÉ NOTARIALE POUR LES VENTES DE BIENS IMMOBILIERS À USAGE D'HABITATION ET DE FONDS DE COMMERCE D'HÔTEL MEUBLÉ ?

Vous êtes nombreux à nous interroger sur une nouvelle obligation qui consisterait pour l'agent immobilier rédacteur, d'annexer à l'avant-contrat un extrait du casier judiciaire de l'acquéreur à compter du 1er janvier 2016. Il n'en est rien. S'il est vrai qu'au 1er janvier 2016, une nouvelle mesure entre en vigueur impactant toutes les ventes de biens immobiliers à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'hôtel meublé, elle ne s'impose pas aux agents immobiliers rédacteurs d'avant-contrats mais exclusivement aux notaires rédacteurs des actes authentiques de vente. Face à la confusion ambiante, il convient de se référer au texte.
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Logiciel immobilier vue par emilie viala homeland transaction

Logiciel immobilier vue par emilie viala homeland transaction

La start-up montpelliéraine n’en attendait pas autant, couvert de louanges sur les fonctionnalités du logiciel de transaction et le travail effectué par l’équipe de développement drive fox.

Emilie Viala : Sur le marché des logiciels de transactions drive fox est trés vite sortie du lot !

En effet, commercialisé depuis quelques mois le logiciel de transaction « drive fox » continue dans sa ligné et prévois d’ici quelques mois la sortie officielle de la version 2.5 qui risque de révolutionner le paysage des distributeurs de logiciel immobilier sur Montpellier.

Pour l’heure, toute l’équipe de développement remercie Emilie Viala directrice du réseau immobilier homeland transaction implanté sur capbreton (région aquitaine) pour son interview live sur le magazine immobilier immomatin.

En savoir plus sur Homeland Transaction Cliquez ici

 

emilie viala


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Le logiciel immobilier drive fox se met à jour avec la loi

Le logiciel immobilier drive fox se met à jour avec la loi

Par Drive Fox , Classé dans : Logiciel immobilier - Mots clés : logiciel, transactions, loi, mise à jour,

Le logiciel immobilier drive fox se met à jour avec la loi avec de nouvelle directive portant sur les Transactions sur immeubles et fonds de commerce.
 

1. Vous êtes titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « Non-détention de fonds » ?


Vous avez l’obligation depuis le 1er juillet 2015 d’afficher cette information en vitrine et dans tous les lieux où est reçue la clientèle.

Vous devez également le mentionner dans toute publicité (y compris annonces des sites Internet) et dans tous les documents à usage professionnel de l’agence.



2. Vous êtes habilité à détenir des fonds pour les ventes immobilières… faites-le savoir !


„C’est un signe positif pour vos clients.

En effet, aller au bout du processus de transaction en rédigeant l’avant-contrat, et pouvoir détenir des fonds, permet d’offrir un accompagnement global à ses clients en sécurisant la vente.

C’est aussi rendre visible l’ensemble du travail réalisé en amont de la transaction et donc valoriser ses compétences au quotidien.

La FNAIM encourage ses adhérents à rédiger leurs avant-contrats et à indiquer qu’ils disposent d’une garantie financière, délivrée par un organisme financier agréé, les autorisant à encaisser des fonds.


http://www.legifrance.gouv.fr/


MAJ 05/01/2016


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Immobilier Montpellier la cote des quartiers logiciel de transaction

Immobilier Montpellier la cote des quartiers logiciel de transaction

Drive Fox intégre les quartiers dans son logiciel de transaction, découvrez les différents quartiers.

Pas simple d'établir la cote du marché montpéllierain.

Avec de nombreuses constructions et presque autant de rénovations, il est en effet bien difficile d'appréhender le futur de certains quartiers en devenir.

Autre caractéristique, la mixité sociale est une réalité dans la ville, où les populations se mélangent pratiquement partout, à l'exception des quartiers Nord comme la Mosson et la Paillade, plus populaires et souvent boudés.

Ainsi trouve-t-on des logements de nature et de prix très différents au sein d'une même rue et à fortiori d'un même quartier.

Le conseil de nombreux professionnels de l'immobilier ?

Choisir son lieu d'habitat tout d'abord en fonction de ses contraintes de vie : lieu de travail, famille plus ou moins nombreuse, etc.

Car le transport est devenu ici un enjeu majeur et la proximité du tram, un réel bonus. Mais attention, les déplacements prennent du temps, même avec les transports en commun.



L'Ecusson

Le temps semble n'avoir pas de prise sur l'hypercentre historique de Montpellier, qui séduit toujours autant, voire davantage.

Il faut dire qu'on y trouve de vastes et somptueux appartements ou de coquettes moyennes surfaces dans de beaux immeuble anciens situés à proximité des places ensoleillées et animées, comme Jean-Jaurès, la Canourgue et la célèbre Comédie.

Résultat, aucune baisse de prix. Il faut prévoir environ 4 000 euros/m2 pour obtenir les clés d'un appartement dans un bel immeuble bourgeois.

Et trouver ici chaussure à son pied à moins de 3 000 euros/m2 s'avère presque mission impossible, avec peu d'espoir que cela change.

Le coeur de ville devient de plus en plus piétonnier et paisible, faisant l'objet d'une rénovation régulière qui lui donne une seconde jeunesse.

Des atouts qui aimantent une jeune clientèle assez fortunée, ou des seniors souhaitant revenir en ville sans être tributaires de la voiture. L'Ecusson charme également la clientèle extérieure, notamment étrangère, qui y investit davantage que dans les autres quartiers.



Beaux-arts, Boutonnet, Arceaux / Aiguelongue

Voilà des quartiers particulièrement prisés. "Si les biens sont au prix, il partent en moins d'un mois".

Les trois premiers secteurs sont à deux pas de l'Ecusson, le dernier un peu plus loin mais proposant une ambiance presque champêtre à deux pas du coeur de ville de Montpellier, hébergeant souvent des villas de bon standing.

Mais, là encore, les prix sont assez hétéroclites, d'une rue ou d'une résidence à l'autre.

Les appartements bourgeois restent très demandés, tout comme les plus récentes copropriétés, et il faut alors compter de 3 500 à 4 000 euros/m2.

Moins courues, les constructions des années 60 peuvent se négocier entre 2 500 et 3 000 euros/m2.

Autre critère majeur de l'évaluation d'un bien : être si possible à l'écart des grands axes, trop bruyants.

La demande en maisons y est assez forte, mais pour une grande surface et quelques centaines de mètres carrés de terrain, il faut prévoir un budget minimum de 500 000 euros, voire presque le double pour les vastes hôtels particuliers.

La clientèle potentielle qui bénéficie souvent d'un apport se montre expérimentée.



Montpellier Nord, Hôpitaux-Facultés

Dans ces quartiers de prédilection des investisseurs locatifs ciblant la population étudiante

la demande de location en studios et en petites surfaces dépasse toujours l'offre. Le rendement locatif est assez élevé, de l'ordre de 450 euros par mois pour un studio et de 600 euros pour un 2-pièces.

Si de nombreux professionnels évoquent un ralentissement de l'activité, le volume de transactions reste important.

Cela dit, il y a beaucoup d'affaires qui se réalisent, même si cela va un peu moins vite qu'auparavant, tout simplement, parfois, pour des raisons bancaires.

Et les biens les plus récents se monnaient souvent au-delà de 3 000 euros/m2.

Sauf si l'on investit dans un studio ou une petite surface nécessitant quelques travaux.

Des occasions assez faciles à dénicher dans un parc dont une partie date un peu.

A noter également que ces secteurs ont été impactés par les modifications de la loi sur les plus-values qui ont entraîné la mise en vente de nombreux logements.



Port-Marianne, Richter, Odysseum

C'est ici le "nouveau centre" de la ville puisque la mairie est désormais installée au bord du Lez.

Le décor ?

Des résidences récentes, souvent de qualité, un urbanisme quelque peu futuriste et la mer assez proche.

Autant de raisons qui expliquent une cote voisine de 4 000 euros/m2, un peu en deçà pour les immeubles les plus anciens, mais au-delà de 5 000 euros/m2 au sein des immeubles de standing proches du Lez.

Certains professionnels sont sceptiques sur l'avenir de ces quartiers (vieillissement des immeubles, manque de parkings, axes routiers étroits) qui restent pourtant recherchés.

Outre leur bonne desserte, ils bénéficieront des innovations (équipements, programmes) de la ville et de l'agglomération dans le domaine des économies d'énergies ou de l'approche écologique.

Autre avantage, le bon maillage en transports en commun va profiter de la proximité immédiate de la gare TGV.

Avec de nombreux programmes immobiliers devant bientôt fleurir dans cette zone sud, l'offre ne fera pas défaut mais les prix devraient demeurer assez élevés.



Montpellier Ouest, Croix-d'Argent, Estanove

Dans ces secteurs, traditionnellement les moins chers de la ville, on construit beaucoup depuis l'implantation du stade de rugby

l'effet béton se fait ressentir sur le rond-point de Croix-d'Argent.

Si le récent programme Ovalie s'est vendu plus difficilement que dans les autres ZAC de la ville (l'usine de méthanisation de Garosud inquiète un peu par ses rejets au sud), l'Ouest ne manque pas d'atouts.

Une ligne de tram vient compléter sa desserte et, malgré des types de biens très disparates, il y en a pour tous les goûts : des maisons aux petites surfaces neuves ou anciennes en passant par des grands appartements bourgeois comme à Estanove.

De quoi pouvoir négocier à moins de 3 000 euros/m2 pour l'ancien, mais en évitant les collectifs des années 60 et 70 qui peinent à se revendre.

Au sud d'Ovalie, le futur quartier des Grisettes est annoncé comme faisant la part belle aux espaces verts et aux petits immeubles.

On y trouve dans le neuf de moyennes surfaces avec terrasse et cave, cédées aux alentours de 3 000 euros/ m2.

La double proximité du centre ville de Montpellier et de l'autoroute représente un atout majeur.

 


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