Achat d’un bien immobilier « la tontine » connaissez-vous ?

Achat d’un bien immobilier « la tontine » connaissez-vous ?

Par Drive Fox , Classé dans : Logiciel immobilier - Mots clés : immobilier, juridique

Datant du XVIIème siècle, la clause de tontine doit son nom à un banquier Italien, Lorenzo de Tonti, qui l’inventa. Bien souvent méconnue, elle s’applique à l’achat d’un bien immobilier, par au moins deux acquéreurs, qui seront alors dénommés « les tontiniers ».


Une clause juridique particulière

La tontine également appelée clause d’accroissement, prévoit que lorsque le premier acquéreur d’un bien décède, c’est au survivant que revient la pleine propriété, le considérant ainsi comme l’unique propriétaire. Par suite, la part du défunt n’entre pas dans sa succession, protégeant ainsi un concubin qui se voit attribuer l’entière propriété avec un effet rétroactif au jour de l’acquisition.
Cette clause est donc protectrice pour le survivant, interdisant aux héritiers de prétendre à un droit quelconque sur le logement ou l’immeuble par exemple. Le pacte tontinier exclu tout autant la saisie du bien par d’éventuels créanciers, puisque ne faisant pas partie du patrimoine du défunt suite à son décès.


Quels en sont les inconvénients ?

Bien qu’étant particulièrement efficace en matière de protection juridique, la clause de tontine a cependant deux revers à considérer avant de l’inclure dans un contrat, car s’ils sont peu nombreux ils ne sont pas des moindres.
En cas de séparation d’avec le concubin, il est possible, si les deux parties conservent des rapports cordiaux, de vendre le bien ou que l’une des deux parties rachète la part de l’autre. Mais si la séparation entraîne des conflits chroniques, la situation sera beaucoup plus compliquée voire préoccupante pour chacun. Le pacte tontinier interdit en effet, la mise en vente du bien ou son partage devant la justice ce qui provoque un blocage du conflit n’ayant aucun moyen autre que d’attendre… le décès de l’une des deux parties. Une situation tout autant immorale que dangereuse si ce n’est au moins inconfortable. L’existence de cette clause imposera donc l’obligation de trouver un accord afin de résoudre le conflit insoluble en l’occurrence.
De plus, la fiscalité sur les biens achetés avec une clause de tontine, est pénalisante. Le concubin survivant ne s’acquittera que des droits de mutations, dont le taux est avantageux, si le bien concerné constitue sa résidence principale et qu’au jour du décès, sa valeur n’excède pas un plafond inférieur à 76.000 Euros (montant que l’administration fiscale n’a pas à ce jour réévalué).
A contrario, si le bien est estimé à une valeur supérieure à ce montant, ce sont des droits de succession qui s’élèvent à 60% que le survivant se verra dans l’obligation de régler à l’administration fiscale.
Il est donc inutile de préciser que rares sont les biens immobilier n’excédant pas 76.000 euros ce qui signifie que dans la majorité des cas, les droits de successions seront très élevés.


Et si l’achat est effectué à plus de deux acquéreurs

Si le pacte tontinier est dont en faveur d’un concubin survivant, il se peut que l’achat soit réalisé par plus de deux acquéreurs et dans un contexte différents.
Dans ce cas, la règle est la même si ce n’est que le bien sera réputé appartenir aux propriétaires survivants, et ce jusqu’au décès de l’avant dernier et quelle que soit la part versée à l’occasion de l’achat.


L’unanimité est indispensable

Dans le cas où les personnes ne s’entendent plus, l’unanimité est impérative, afin de pouvoir vendre le bien concerné. Ne s’applique pas dans ce genre de contrat, la maxime « nul ne peut demeurer dans l’indivision ».
De même en cas de mésentente, la clause de tontine devra être annulée afin que le bien soit racheté en totalité par l’un des propriétaires.


Qu’en est-il de la validité de la tontine ?

Lorsque deux époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, cette clause ne sera pas contestable si le contrat est antérieur au mariage les effets de la clause continuent d’être valables. Si la tontine est conclue après le mariage, il est indispensable que le contrat de mariage stipule l’attribution de la totalité des biens au survivant des deux époux.
Cette clause de tontine peut donc être conclue entre concubins, partenaires d’un pacs ou époux. Protégeant le survivant, elle doit impérativement être insérée dans le contrat initial de vente lors de sa signature car il sera impossible de l’y inclure postérieurement.


Des conséquences pour les parties

Le décès d’un des tontiniers transfère donc la propriété aux survivants, mais elles les lient également jusqu’au décès de chaque acquéreurs, ce qui peut s’avérer dangereux. En règle générale, la clause de tontine prévoit l’impossibilité d’être cédée. Si ce cas est envisagé, l’accord de l’autre tontinier est exigé. Il est à noter que lorsqu’une clause de tontine est vendue à une tierce personne, c’est la tontine initiale qui entre en vigueur et par suite au décès du tontinier vendeur, les effets de la clause s’appliqueront en faveur du bénéficiaire originaire.
En revanche il est impossible pour le tontinier qui souhaite se retirer d’effectuer un partage du bien. A moins qu’il n’ait été inséré à l’origine, des causes de fin de tontine. Dans quel cas, le partage sera réalisable dès lors qu’une des raisons stipulées dans la clause survient.
Les créanciers et les héritiers
La clause de tontine s’appliquant à tous, aucun créancier d’aucun des tontinier, voire de tous, ne peut demander le partage aux fins de recouvrer sa créance ou la vente de la part de son (ou ses) débiteur (s).
Il en est de même pour les héritiers du tontinier décédé, n’ayant aucun droit sur le bien dont s’agit. Le décès de celui-ci ayant fait sortir le bien immobilier de son patrimoine.

La clause de tontine peut donc présenter de nombreux avantages selon les situations. Elle se doit d’être bien expliquée avant de n’être incluse dans un acte de vente afin que chacune des parties ait bien pris compris ses avantages et inconvénients. Cependant, cette pratique juridique méconnue présente un intérêt d’importance protégeant le survivant de créanciers ou d’héritiers malveillants.


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Fnaim communiqué 126 - immobilier décret juridique quid numérique

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Focus et actualité juridique et vie syndicale de l'immobilier de la semaine du 18 janvier 2016

LES COMBATS DE JEAN-FRANCOIS BUET  PRESIDENT DE LA FEDERATION DE L'IMMOBILIER

L'OPPORTUNITÉ DU NUMÉRIQUE POUR SIMPLIFIER NOS MÉTIERS

Le digital a d'ores et déjà durablement impacté et transformé nos métiers, notamment dans la manière de communiquer auprès des consommateurs. Cette appropriation du numérique par les professionnels de l'immobilier doit poursuivre son accélération.
Si de récentes avancées ont été constatées, comme en matière de copropriété avec l'utilisation de la lettre recommandée électronique ou de vente de lots de copropriété avec la possibilité d'une remise dématérialisée des documents, il s'agit de continuer à développer la dématérialisation des actes et des procédures en matière de transaction et de gestion immobilières. Dans un contexte où les projets de loi sur le numérique sont au coeur des débats parlementaires, la FNAIM a des propositions pour simplifier et fluidifier les échanges pour toutes les activités réglementées par la loi Hoguet. Parmi les idées forces que la Fédération souhaite faire porter :
la généralisation de l'utilisation de la signature électronique et de lettre recommandée électronique pour les métiers de la transaction, de la gestion et du syndic de copropriété.

Le communiqué en PDF ici

VIE SYNDICALE DE L'IMMOBILIER

NON-DÉTENTION DE FONDS : RAPPEL DE L'OBLIGATION D'AFFICHAGE

 - Si vous détenez une carte professionnelle portant la mention « non-détention de fonds », vous avez l'obligation depuis le 1er juillet 2015 d'afficher cette information en vitrine et dans tous les lieux où est reçue la clientèle. Vous devez également le mentionner dans toute publicité (y compris sites Internet) et dans tous les documents à usage professionnel de l'agence.

- À l'inverse, vous pouvez détenir des fonds et vous souhaitez le faire savoir à vos clients ?

Nous avons conçu une affiche pour chaque cas, à télécharger ci-dessous ou dans fnaim.org.

Télécharger la fiche 1 ici

Télécharger la fiche 2 ici

 

ACTUALITES JURIDIQUES IMMOBILIERES

MISE À DISPOSITION DES COPROPRIÉTAIRES DES JUSTIFICATIFS DE CHARGE PAR LE SYNDIC: LE DÉCRET EST PUBLIÉ !

Rappelons que l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour renvoyer à un décret en Conseil d'État le soin de préciser les modalités de consultation des pièces justificatives de charges par les copropriétaires avant l'assemblée générale appelée à se prononcer sur l'approbation des comptes.

Ce décret n° 2015-1907 du 30 décembre 2015 a été publié au Journal officiel du 31 décembre.
Il s'appliquera aux convocations des assemblées générales appelées à connaître des comptes, qui seront notifiées à compter du 1er avril 2016.

Voir le décret sur légifrance gouv.fr
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QUID DE LA NOUVELLE FORMALITÉ NOTARIALE POUR LES VENTES DE BIENS IMMOBILIERS À USAGE D'HABITATION ET DE FONDS DE COMMERCE D'HÔTEL MEUBLÉ ?

Vous êtes nombreux à nous interroger sur une nouvelle obligation qui consisterait pour l'agent immobilier rédacteur, d'annexer à l'avant-contrat un extrait du casier judiciaire de l'acquéreur à compter du 1er janvier 2016. Il n'en est rien. S'il est vrai qu'au 1er janvier 2016, une nouvelle mesure entre en vigueur impactant toutes les ventes de biens immobiliers à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'hôtel meublé, elle ne s'impose pas aux agents immobiliers rédacteurs d'avant-contrats mais exclusivement aux notaires rédacteurs des actes authentiques de vente. Face à la confusion ambiante, il convient de se référer au texte.
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