Le marché de l'immobilier, plus de peur que de mal

C’est une pratique qui fait partie intégrante d’une transaction immobilière, que la négociation. Chacun du vendeur et de l’acquéreur, tentant d’obtenir le meilleur prix, l’agent immobilier joue alors pleinement son rôle d’intermédiaire, en argumentant pour chacune des parties. Or il semblerait que la marge entre le prix de mise en vente et celui effectif d’un bien immobilier, soit en baisse. Un écart maintenu à 4,5% d’après les différents indicateurs.

 

LES ECARTS SONT EN NET RECUL

Les marges de négociations semblent donc se réduire pour avoir atteint un seuil relativement bas. Malgré tout, un écart se constate selon les régions tout comme l’emplacement du bien. Ainsi les discussions sont plus faciles dans les zones rurales que dans les grandes métropoles. Paris et Lyon demeurant les villes où l’écart est le plus restreint, une situation qui s’explique par l’attractivité de l’immobilier Lyonnais et la rareté des biens parisiens.


DES ACQUEREURS HEUREUSEMENT SURPRIS

Il semblerait, d’après plusieurs études, que les acquéreurs jugent les prix de vente de l’immobilier, plutôt réalistes. Considérant que le tarif demandé correspond relativement bien au marché, les acheteurs potentiels sont donc moins enclins à demander au vendeur de réviser son tarif à la baisse. Le pourcentage de postulants à l’accession trouvant le prix de l’immobilier inadapté au marché actuel n’a donc jamais été aussi faible, avec 54,3% au 4ème trimestre 2015 alors qu’ils étaient 62,1% un an plus tôt, selon une étude de logic-immo.com réalisée pour le journal du net.
En effet, les futurs acquéreurs s’attendent à une hausse des prix de l’immobilier, alors que bien que l’ancien soit un peu remonté ces derniers mois, selon les Notaires et les chiffres de l’INSEE, les tarifs sont en recul depuis environ un an. Une bonne surprise pour les acheteurs qui leur fait par conséquent, considérer que le prix demandé par leur vendeur est juste, d’où une régression de la marge de négociation. Restent les inconditionnels, qui négocieront quoi qu’il arrive, dont le pourcentage est quelque peu en hausse avec +0,7 point.


DES VENDEURS RAISONNABLES

Dans le même sens, les vendeurs préfèrent s’ajuster au prix du marché plutôt que d’être trop exigeants, risquant d’allonger la durée de vente de leur bien. Par suite les prix proposés restent conformes au marché ainsi qu’aux possibilités d’achat des acquéreurs. Un marché qui s’équilibre donc et place au vert les indicateurs.


POUR ALLER PLUS LOIN DANS L’ANALYSE

Parmi les taux de négociations dans les grandes villes qui varient de 3,5% à 3,8%, trois métropoles se détachent en affichant des valeurs supérieures. Nantes avec 4,3%, Bordeaux pour 4,5% et enfin 5,25% pour Nice. Les écarts les plus importants étant constatés sur les appartements de 5 pièces voire plus et les maisons. De même la profusion ou la rareté de certains biens influent sur cet écart. Un phénomène logique qui ne se constate d’ailleurs pas uniquement dans l’immobilier.
Si on examine de plus près les chiffres, il ressort que les deux pièces situés sur Bordeaux se vendent pratiquement aux prix demandés, la marge de négociation n’excédant pas les 1%, tout comme à Paris pour les studios ou les appartements d’une seule pièce ainsi que les grands logements sur Lyon.
A contrario, la négociation est importante sur Bordeaux, Nantes ou encore Nice pour les appartements de plus de cinq pièces. Les écarts représentant respectivement 9,05%, 7,3% et 6,45%.
Enfin, en analysant l’ensemble du marché, tous biens confondus, c’est à Boulogne sur Mer avec 10,6%, Béziers pour 10% et enfin 9% à Bourges, que les écarts sont les plus importants, ces marchés étant peu actifs.
Un zoom réalisé sur la ville de Bordeaux permet de constater qu’un bien est vendu en moyenne dans un délai de 50 jours. La moyenne nationale étant de 70 à 80 jours. La marge de négociation quant à elle, reste dans la proportion nationale, marquant cependant une grosse disparité entre les appartements et les maisons. Ces dernières ce vendant plus cher avec un écart de négociation de 5,9% contre 2,7% pour un appartement.


DES REGIONS SE DEMARQUENT POURTANT

Si le marché immobilier tend à s’équilibrer sur l’ensemble de l’hexagone, quelques régions restent en marge. Le niveau reste en effet élevé en Limousin comme en Bretagne ou en Champagne-Ardenne. Les prix de vente y sont encore largement négociés, les acheteurs étant en droit d’espérer des diminutions de l’ordre 7,6% sur des maisons à Brest ou 7,1% pour les appartements. Des marges avoisinant les 8,2% et 6,6% dans le périmètre de Châlons-en-Champagne pour monter jusqu’à 10,4% en Creuse ou en Haute-Vienne.
A l’inverse une maison en Auvergne se négocie peu avec 3,1% de marge et 4,2% pour un appartement, tout comme La Lorraine qui offre un écart de 4% pour les maisons et 3,6% pour les appartements. Enfin en Midi-Pyrénées les taux de négociations sont de 2,4% pour une maison et 4,3% pour un appartement.


LES CHIFFRES CLES A RETENIR

En conclusion, si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, sachez que le taux de négociation en France, appartements et maisons confondus, est de l’ordre de 4,9%. La Champagne-Ardenne et la Bretagne étant des régions où l’acquéreur aura de fortes probabilités de négociation. Tandis qu’en Midi-Pyrénées et Lorraine la marge est très largement en baisse.

 

 





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