De nouvelles obligations pour les agents immobilier a compter du 1er avril 2017

De nouvelles obligations pour les agents immobilier a compter du 1er avril 2017

Paru au Journal officiel (J.O.) mercredi, un arrêté du 10 janvier découlant de la loi Alur (pour l'accès au logement et à un urbanisme) impose de nouvelles obligations aux professionnels qui mettent en relation acquéreurs ou locataires et vendeurs ou bailleurs de biens immobiliers.

A compter du 1er avril 2017, les annonces de vente devront préciser systématiquement le prix de vente du bien et à qui incombe le paiement des honoraires de l'intermédiaire, selon l'arrêté.

Ce prix de vente du bien comprendra obligatoirement la part des honoraires du professionnel à la charge de l'acquéreur, exprimé à la fois honoraires inclus et exclus - dans une taille de caractères supérieure pour le premier.

Il ne pourra "en aucun cas inclure la part des honoraires à la charge du vendeur". Le montant toutes taxes comprises (TTC) de ces derniers devront figurer en pourcentage de la valeur du bien, précédés de la mention "Honoraires".

Quant aux annonces de location, elles avertiront les futurs locataires du montant du loyer mensuel "tout compris", des modalités de décompte des charges locatives, de la surface et de la commune du bien, "afin notamment de leur permettre de vérifier le respect du plafonnement des honoraires de location créé par la loi Alur", en vigueur à Paris depuis août 2015 et attendu à Lille à compter de février 2017.

L'annonce de location indiquera obligatoirement le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer permis par l'encadrement des loyers, celui des charges récupérables, ainsi que le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé.

Elle précisera le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, notamment ceux facturés pour l'état des lieux.

La surface du bien loué devra être exprimée en mètres carrés de surface habitable.

Enfin, le barème des prix des prestations proposées par un professionnel de l'immobilier, obligatoirement affiché en vitrine, devra aussi être publié sur son site internet.

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Les Ibeacons vont-ils révolutionner l’immobilier ?

Les Ibeacons vont-ils révolutionner l’immobilier ?

Qu’est-ce que ce mot barbare « Ibeacons » qui vient de faire son apparition et semble se destiner à bouleverser le marketing immobilier ? Il s’agit d’une technologie élaborée et mise au point par la société Apple qui concerne la géolocalisation.


TRADUCTION D’UNE TECHNOLOGIE INNOVANTE

Le terme anglais de « Beacon » signifie balise. Un système qui permet la géolocalisation précise plus particulièrement en intérieur. La particularité de cette innovation réside dans le fait que contrairement à la géolocalisation actuelle elle emploie les ondes WIFI ou GPS. En effet, les Ibeacons transmettent des signaux aux terminaux mobiles proches et permettent par là même une localisation plus précise.
Les applications font désormais partie intégrante du quotidien de chacun,  et sont toutes plus innovantes les unes que les autres. Certains musées, par exemple, permettent d’obtenir des informations détaillées sur des œuvres d’art ou encore un zoo italien propose une carte interactive pour accompagner les visiteurs. Dans la vie domestique, ces applications se sont également installées pour nous divertir ou nous assister. Ces ibeacons dont beaucoup ignorent jusqu’à son nom, sont pourtant déjà présentes dans la vie courante de quelques-uns. En effet, la géolocalisation d’intérieur qu’elles permettent, offre la possibilité de détecter une présence dans un logement et d’y allumer la lumière ou mettre la cafetière en route au petit matin.
Dans le même esprit, certaines enseignes commerciales ont mis à la disposition de leur clientèle des ibeacons offrant des informations complémentaires sur les produits, les promotions, des détails techniques… les possibilités sont très vastes.


DES IBEACONS POUR BOOSTER LES VENTES

Il n’est donc pas futuriste d’imaginer les agences immobilières installer dans leur vitrine ces petites balises et envoyer aux passants à proximité, les nouvelles annonces immobilières disponibles. Cette technologie ne remplacera bien évidemment pas l’agent immobilier dont les compétences et le contact direct est indispensable, mais les ibeacons peuvent leur ouvrir les portes d’un nouveau marketing.
Par la géolocalisation les professionnels pourront ainsi augmenter les visites de logements et améliorer les achats et locations des biens. Le logement à promouvoir ainsi que l’ensemble des informations le concernant peuvent ainsi être mise à disposition directement sur les téléphones. Quiconque passerait alors à proximité d’une agence, d’un logement à vendre ou à louer, recevrait sur son smartphone une notification pour une information en direct du prix, de la description incluant photos voire même des vidéos pour ensuite donner les coordonnées de l’agence en charge de ce bien.
De même, tous locataires ou acquéreurs potentiels pourrait alors adresser une demande de visite, sans appel classique, auprès de l’agent immobilier. Le professionnel relié à une plateforme spécialement conçu pour gérer ces demandes, en serait alors averti par une application installée sur son téléphone.


UN AVENIR PAS SI LOINTAIN

Si cette perspective peut sembler improbable aujourd’hui, elle est tout à fait réaliste dans un avenir proche et pourrait bien révolutionner le secteur de l’immobilier. Ce peut être une stratégie de services qui viendra assister efficacement les professionnels leur offrant ainsi une opportunité supplémentaire d’un marketing efficace et réactif. La technologie ne cesse de progresser et il s’avère essentiel pour chacun de faire preuve d’audace pour être en mesure de se préparer aux avancées techniques et de s’y adapter.  
Seuls les téléphones portables disposent, pour le moment, de ces applications. Malgré tout, il est facile de supposer que dans un futur certainement proche, cette technologie sera accessible sur d’autres objets connectés du quotidien. Il faut se tenir prêt !


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Technologie : des innovations qui pourraient révolutionner l’immobilier de demain

Technologie : des innovations qui pourraient révolutionner l’immobilier de demain

La technologie progresse parfois plus vite que chacun est en mesure de le voir, pourtant nombreuses sont les inventions qui s’invitent quand le quotidien de tous et peuvent venir en aide aux professionnels. Il est toujours possible de faire le choix de les ignorer, mais c’est un risque dangereux car l’ère est aux applications, aux logiciels toujours plus performants et aux innovations destinées avant tout à améliorer le quotidien et permettre d’augmenter ses performances. L’immobilier se doit de s’adapter tout autant à ces évolutions qui lui permettront de booster le marché et de rester concurrentiel face à des transactions de plus en plus internationales.


LES BATIMENTS CONNECTES

Afin de réduire la consommation énergétique, une préoccupation de plus en plus présente, il est possible d’une part de mieux concevoir les bâtiments par l’utilisation par exemple de meilleurs matériaux ou d’isolants plus performants et d’autre part en apprenant à mieux gérer la consommation. Et dans ce domaine, le numérique intervient également et peut aider dans ces économies.
Ainsi il existe des immeubles qui, reliés à un système informatique, sont en mesure de calculer en temps réel la consommation énergétique voire même prévenir en cas de surconsommation, de fournir des informations sur de nouvelles possibilités d’économie ou encore alerter le prestataire en cas de problème technique. Des informations accessibles à distance grâce à des applications qui représentent une véritable révolution pour les copropriétés qui ont ainsi la possibilité de maîtriser les dépenses, tout comme les occupants des logements qui peuvent également réguler le chauffage même en leur absence.
Cette technologie a donc de beaux jours devant elle pour tous les immeubles d’habitation collective souvent gourmands en énergie.


REALISER DES PLANS EN RELIEF LA REVOLUTION DE L'IMMOBILIER

C’est une innovation en pleine expansion que le BIM, entendez Le Building Information Modeling. Ce procédé va progressivement faire disparaître les plans et coupes actuellement réalisés par les architectes, entreprises et autres bureaux d’études.
Une nouvelle technologie avec laquelle chaque corps de métier du bâtiment a la possibilité d’intégrer ses propres données permettant de réaliser une maquette numérique où sont réunies l’intégralité des informations. Electricien, plombier, chauffagiste ou bureau d’études de la structure, tous peuvent juxtaposer leurs données ce qui seraient totalement illisible sur un plan papier.
Ainsi l’intégralité des éléments rassemblés sur une même maquette numérique reste utilisable et évite de nombreuses erreurs, chaque professionnel ayant la possibilité de s’adapter si besoin, aux impératifs de ses confrères. Climatisation, chauffage, formes et matériaux, positionnement des équipements et bien d’autres.
Un progrès révolutionnaire pour la construction qui assurera efficacité et précision.


L’IMPRIMANTE 3D AU SERVICE DE LA CONSTRUCTION ?

Inimaginable voilà peu de temps, les imprimantes peuvent désormais imprimer en 3 dimensions et dans la suite de la maquette en relief, ces réalisations pourraient offrir une amélioration incontestable dans le bâtiment. L’imprimante remplace lors de son impression, l’encre par de la matière pour créer un objet en volume alors pourquoi ne pas imaginer, construire par tranche, certaines partie d’un bâtiment avec ce procédé ?
L’idée semble saugrenue et pourtant l’expérience a récemment été tentée en Chine. Une imprimante dont la taille est certes inhabituelle, puisqu’elle mesurait 40 mètres de long, 10 mètres de large et 6 mètres de haut, mais grâce à laquelle les murs d’un immeuble haut de cinq étages, ont été réalisés sur place et en plusieurs fois.
C’est une technologie qui n’en est qu’à ses débuts mais qui promet, avec de la recherche d’ouvrir la construction vers une révolution.


DES VISITES VIRTUELLES COMME SI ON Y ETAIT

Visiter son futur logement afin d’être en mesure de s’y projeter, alors que celui-ci n’est pas même encore construit, serait un véritable plus pour tous acquéreur. Difficile de se faire une idée précise sur des plans traditionnels qui ne donnent pas les volumes. Cependant, il reste coûteux et long de réaliser des images et films en trois dimensions à partir de simples plans papier.
Les promoteurs immobiliers peuvent se réjouir, eux qui ont parfois quelques difficultés à vendre des projets sur papier, car la technologie progresse et à l’aide des outils numériques intégrés en plein développement, les véritables visites virtuelles vont bientôt faire légion.
Et pourquoi ne pas s’imaginer un jour visiter son futur appartement avec les lunettes 3D comme au cinéma !
Le monde de l’immobilier se voit, dans ses différents aspects, modifié par les innovations technologiques qui ne cessent d’évoluer. Et bien que s’étant d’ores et déjà bien adapté à ces changements, ce n’est sans aucun doute que le début.

 


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Le marché de l'immobilier, plus de peur que de mal

Le marché de l'immobilier, plus de peur que de mal

C’est une pratique qui fait partie intégrante d’une transaction immobilière, que la négociation. Chacun du vendeur et de l’acquéreur, tentant d’obtenir le meilleur prix, l’agent immobilier joue alors pleinement son rôle d’intermédiaire, en argumentant pour chacune des parties. Or il semblerait que la marge entre le prix de mise en vente et celui effectif d’un bien immobilier, soit en baisse. Un écart maintenu à 4,5% d’après les différents indicateurs.

 

LES ECARTS SONT EN NET RECUL

Les marges de négociations semblent donc se réduire pour avoir atteint un seuil relativement bas. Malgré tout, un écart se constate selon les régions tout comme l’emplacement du bien. Ainsi les discussions sont plus faciles dans les zones rurales que dans les grandes métropoles. Paris et Lyon demeurant les villes où l’écart est le plus restreint, une situation qui s’explique par l’attractivité de l’immobilier Lyonnais et la rareté des biens parisiens.


DES ACQUEREURS HEUREUSEMENT SURPRIS

Il semblerait, d’après plusieurs études, que les acquéreurs jugent les prix de vente de l’immobilier, plutôt réalistes. Considérant que le tarif demandé correspond relativement bien au marché, les acheteurs potentiels sont donc moins enclins à demander au vendeur de réviser son tarif à la baisse. Le pourcentage de postulants à l’accession trouvant le prix de l’immobilier inadapté au marché actuel n’a donc jamais été aussi faible, avec 54,3% au 4ème trimestre 2015 alors qu’ils étaient 62,1% un an plus tôt, selon une étude de logic-immo.com réalisée pour le journal du net.
En effet, les futurs acquéreurs s’attendent à une hausse des prix de l’immobilier, alors que bien que l’ancien soit un peu remonté ces derniers mois, selon les Notaires et les chiffres de l’INSEE, les tarifs sont en recul depuis environ un an. Une bonne surprise pour les acheteurs qui leur fait par conséquent, considérer que le prix demandé par leur vendeur est juste, d’où une régression de la marge de négociation. Restent les inconditionnels, qui négocieront quoi qu’il arrive, dont le pourcentage est quelque peu en hausse avec +0,7 point.


DES VENDEURS RAISONNABLES

Dans le même sens, les vendeurs préfèrent s’ajuster au prix du marché plutôt que d’être trop exigeants, risquant d’allonger la durée de vente de leur bien. Par suite les prix proposés restent conformes au marché ainsi qu’aux possibilités d’achat des acquéreurs. Un marché qui s’équilibre donc et place au vert les indicateurs.


POUR ALLER PLUS LOIN DANS L’ANALYSE

Parmi les taux de négociations dans les grandes villes qui varient de 3,5% à 3,8%, trois métropoles se détachent en affichant des valeurs supérieures. Nantes avec 4,3%, Bordeaux pour 4,5% et enfin 5,25% pour Nice. Les écarts les plus importants étant constatés sur les appartements de 5 pièces voire plus et les maisons. De même la profusion ou la rareté de certains biens influent sur cet écart. Un phénomène logique qui ne se constate d’ailleurs pas uniquement dans l’immobilier.
Si on examine de plus près les chiffres, il ressort que les deux pièces situés sur Bordeaux se vendent pratiquement aux prix demandés, la marge de négociation n’excédant pas les 1%, tout comme à Paris pour les studios ou les appartements d’une seule pièce ainsi que les grands logements sur Lyon.
A contrario, la négociation est importante sur Bordeaux, Nantes ou encore Nice pour les appartements de plus de cinq pièces. Les écarts représentant respectivement 9,05%, 7,3% et 6,45%.
Enfin, en analysant l’ensemble du marché, tous biens confondus, c’est à Boulogne sur Mer avec 10,6%, Béziers pour 10% et enfin 9% à Bourges, que les écarts sont les plus importants, ces marchés étant peu actifs.
Un zoom réalisé sur la ville de Bordeaux permet de constater qu’un bien est vendu en moyenne dans un délai de 50 jours. La moyenne nationale étant de 70 à 80 jours. La marge de négociation quant à elle, reste dans la proportion nationale, marquant cependant une grosse disparité entre les appartements et les maisons. Ces dernières ce vendant plus cher avec un écart de négociation de 5,9% contre 2,7% pour un appartement.


DES REGIONS SE DEMARQUENT POURTANT

Si le marché immobilier tend à s’équilibrer sur l’ensemble de l’hexagone, quelques régions restent en marge. Le niveau reste en effet élevé en Limousin comme en Bretagne ou en Champagne-Ardenne. Les prix de vente y sont encore largement négociés, les acheteurs étant en droit d’espérer des diminutions de l’ordre 7,6% sur des maisons à Brest ou 7,1% pour les appartements. Des marges avoisinant les 8,2% et 6,6% dans le périmètre de Châlons-en-Champagne pour monter jusqu’à 10,4% en Creuse ou en Haute-Vienne.
A l’inverse une maison en Auvergne se négocie peu avec 3,1% de marge et 4,2% pour un appartement, tout comme La Lorraine qui offre un écart de 4% pour les maisons et 3,6% pour les appartements. Enfin en Midi-Pyrénées les taux de négociations sont de 2,4% pour une maison et 4,3% pour un appartement.


LES CHIFFRES CLES A RETENIR

En conclusion, si vous envisagez l’achat d’un bien immobilier, sachez que le taux de négociation en France, appartements et maisons confondus, est de l’ordre de 4,9%. La Champagne-Ardenne et la Bretagne étant des régions où l’acquéreur aura de fortes probabilités de négociation. Tandis qu’en Midi-Pyrénées et Lorraine la marge est très largement en baisse.

 

 


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Des mesures en faveur de l’immobilier pour 2016 ?

Des mesures en faveur de l’immobilier pour 2016 ?

L’année 2016 commence avec de nombreuses mesures élargies, maintenues ou prorogées dont le but est de faciliter l’accession à la propriété. Le législateur a donc souhaité avec la loi de finances 2016, aider les futurs acheteurs en leur facilitant les choses avec des aides à différents niveaux.


Un accès à la propriété plus favorable

Le prêt à taux zéro (PTZ) a été simplifié, élargi ainsi qu’étendu à l’immobilier ancien.
Tandis que jusqu’au 1er janvier 2016 ce prêt permettait outre l’achat d’un logement neuf, l’acquisition d’un bâtiment ancien était assujetti à deux conditions qui résidaient en l’obligation de réaliser de gros travaux de rénovation et que ce bien soit localisé en zone rurale. C’est dorénavant sur tout le territoire que l’achat d’une ancienne maison peut être réalisé.
De plus la partie financée par le PTZ devrait monter jusqu’à 40% et l’obligation de faire de cette acquisition sa résidence principale jusqu’au complet remboursement de l’emprunt, s’est assouplie. Souhaitant soutenir la mobilité géographique, cet impératif est réduit à six ans. Une durée au-delà de laquelle les propriétaires pourront louer leur bien, une disposition qui n’était avant autorisée qu’exceptionnellement.


Aider les travaux de transition énergétiques

L’éco-prêt à taux zéro qui permet de réaliser des travaux d’améliorations en vue de réduire l’impact des habitations sur l’environnement, est prolongé pour trois années. Vient s’ajouter à cette mesure, le crédit d’impôt qui s’applique aux logements datant d’avant 1990 pour lesquels les locataires ou propriétaires envisagent des réalisations visant à augmenter la performance énergétique. Ce dernier avantage peut également s’appliquer aux copropriétaires pour les parties ou équipements communs voire les parties privatives si les travaux profitent à l’ensemble de la résidence.
Autant de dispositions qui vont faciliter des travaux qui peuvent s’avérer coûteux même si parfois nécessaires.
Les travaux concernés jusqu’alors étaient ceux réalisés dans le but d’améliorer la performance énergétique générale du logement, la réhabilitation de l’assainissement individuel par des systèmes ne consommant pas d’énergie et enfin dans le cadre d’un projet réunissant au minimum deux rénovations de l’habitation. La loi finances 2016 prévoit la possibilité de bénéficier de l’éco-PTZ pour tous les bâtiments, y compris construit après 1990,  s’ils sont aidés par l’agence nationale de l’habitat.
De plus il sera désormais admis d’inclure un éco-prêt à taux zéro dans le financement d’une rénovation ou d’une habitation, ce qu’il n’était pas possible auparavant. Les travaux pourront également être prolongés, sur justification, de deux à trois ans.
Enfin l’emprunteur qui a bénéficié d’un éco-prêt inférieur au plafond, pourra désormais dans un délai de 3 ans à compter de la date de celui-ci, bénéficier d’un éco-PTZ complémentaire, dans la limite de 30.000€.

 

Quelques modifications concernant le crédit d’impôt pour transition énergétique

Prolongé pour la deuxième fois, d’une année, le crédit d’impôt pour transition énergétique a subi quelques modifications remplaçant les chaudières à condensation par des chaudières à haute performance énergétique. Ce sont également les énergies biomasse et hydraulique qui sont privilégiées, éliminant de cette mesure les éoliennes.


Plusieurs dispositions en faveur du locatif

A compter du 1er janvier 2016 tous les bâtiments disposant d’un minimum de cinq appartements peuvent bénéficier de la réduction d’impôt Duffot-Pinel. Une disposition qui supprime donc les quotas anciennement nécessaires à l’application de cet avantage fiscal.
Sous certaines conditions, la réduction d’impôt Malraux s’est étendue à de nouveaux quartiers. Une mesure qui offre la possibilité aux acquéreurs d’immeubles situés dans des anciens quartiers dégradés, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les travaux de rénovation engagés. Les impératifs édictés par la nouvelle mesure font état de travaux complets et non uniquement de rénovation partielle. Des chantiers qui se doivent d’être sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France et concernant des bâtiments situés dans un lieu mettant en valeur le patrimoine où l’architecture, dans des quartiers anciens et dégradés ou en secteur sauvegardé. Enfin le propriétaire se doit de louer pendant au moins neuf années les appartements de son immeuble.


Des mesures contradictoires

Les ventes d’immeubles qui abritent ou sont destinés à fournir des logements sociaux, continueront à bénéficier de l’exonération de la plus-value. Cette mesure va donc favoriser ce type d’habitation permettant aux propriétaires de profiter sur une année supplémentaire de cet avantage fiscal.
Enfin les logements créés suite à la transformation de bureaux pourront être exonérés de la taxe foncière pendant cinq années. Un délai qui démarre l’année suivant celle de la fin de travaux de transformation.
Parallèlement à ces dispositions favorables, c’est la suppression de l’abattement de 30% sur la vente des terrains à bâtir qui n’est pas reconduite ou encore la disparition de l’exonération des taxes d’habitation et foncière tout comme l’abattement de 70% qui profitaient aux gîtes ruraux classiques.
La loi finances 2016 a donc de nombreuses mesures qui visent à aider le marché de l’immobilier bien que la suppression d’avantages fiscaux pour certains puissent poser problème. Malgré tout cette loi devrait aider à la reprise déjà constatée en 2015.

 

 

 


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