Achat d’un bien immobilier « la tontine » connaissez-vous ?

Datant du XVIIème siècle, la clause de tontine doit son nom à un banquier Italien, Lorenzo de Tonti, qui l’inventa. Bien souvent méconnue, elle s’applique à l’achat d’un bien immobilier, par au moins deux acquéreurs, qui seront alors dénommés « les tontiniers ».


Une clause juridique particulière

La tontine également appelée clause d’accroissement, prévoit que lorsque le premier acquéreur d’un bien décède, c’est au survivant que revient la pleine propriété, le considérant ainsi comme l’unique propriétaire. Par suite, la part du défunt n’entre pas dans sa succession, protégeant ainsi un concubin qui se voit attribuer l’entière propriété avec un effet rétroactif au jour de l’acquisition.
Cette clause est donc protectrice pour le survivant, interdisant aux héritiers de prétendre à un droit quelconque sur le logement ou l’immeuble par exemple. Le pacte tontinier exclu tout autant la saisie du bien par d’éventuels créanciers, puisque ne faisant pas partie du patrimoine du défunt suite à son décès.


Quels en sont les inconvénients ?

Bien qu’étant particulièrement efficace en matière de protection juridique, la clause de tontine a cependant deux revers à considérer avant de l’inclure dans un contrat, car s’ils sont peu nombreux ils ne sont pas des moindres.
En cas de séparation d’avec le concubin, il est possible, si les deux parties conservent des rapports cordiaux, de vendre le bien ou que l’une des deux parties rachète la part de l’autre. Mais si la séparation entraîne des conflits chroniques, la situation sera beaucoup plus compliquée voire préoccupante pour chacun. Le pacte tontinier interdit en effet, la mise en vente du bien ou son partage devant la justice ce qui provoque un blocage du conflit n’ayant aucun moyen autre que d’attendre… le décès de l’une des deux parties. Une situation tout autant immorale que dangereuse si ce n’est au moins inconfortable. L’existence de cette clause imposera donc l’obligation de trouver un accord afin de résoudre le conflit insoluble en l’occurrence.
De plus, la fiscalité sur les biens achetés avec une clause de tontine, est pénalisante. Le concubin survivant ne s’acquittera que des droits de mutations, dont le taux est avantageux, si le bien concerné constitue sa résidence principale et qu’au jour du décès, sa valeur n’excède pas un plafond inférieur à 76.000 Euros (montant que l’administration fiscale n’a pas à ce jour réévalué).
A contrario, si le bien est estimé à une valeur supérieure à ce montant, ce sont des droits de succession qui s’élèvent à 60% que le survivant se verra dans l’obligation de régler à l’administration fiscale.
Il est donc inutile de préciser que rares sont les biens immobilier n’excédant pas 76.000 euros ce qui signifie que dans la majorité des cas, les droits de successions seront très élevés.


Et si l’achat est effectué à plus de deux acquéreurs

Si le pacte tontinier est dont en faveur d’un concubin survivant, il se peut que l’achat soit réalisé par plus de deux acquéreurs et dans un contexte différents.
Dans ce cas, la règle est la même si ce n’est que le bien sera réputé appartenir aux propriétaires survivants, et ce jusqu’au décès de l’avant dernier et quelle que soit la part versée à l’occasion de l’achat.


L’unanimité est indispensable

Dans le cas où les personnes ne s’entendent plus, l’unanimité est impérative, afin de pouvoir vendre le bien concerné. Ne s’applique pas dans ce genre de contrat, la maxime « nul ne peut demeurer dans l’indivision ».
De même en cas de mésentente, la clause de tontine devra être annulée afin que le bien soit racheté en totalité par l’un des propriétaires.


Qu’en est-il de la validité de la tontine ?

Lorsque deux époux sont mariés sous le régime de la séparation de biens, cette clause ne sera pas contestable si le contrat est antérieur au mariage les effets de la clause continuent d’être valables. Si la tontine est conclue après le mariage, il est indispensable que le contrat de mariage stipule l’attribution de la totalité des biens au survivant des deux époux.
Cette clause de tontine peut donc être conclue entre concubins, partenaires d’un pacs ou époux. Protégeant le survivant, elle doit impérativement être insérée dans le contrat initial de vente lors de sa signature car il sera impossible de l’y inclure postérieurement.


Des conséquences pour les parties

Le décès d’un des tontiniers transfère donc la propriété aux survivants, mais elles les lient également jusqu’au décès de chaque acquéreurs, ce qui peut s’avérer dangereux. En règle générale, la clause de tontine prévoit l’impossibilité d’être cédée. Si ce cas est envisagé, l’accord de l’autre tontinier est exigé. Il est à noter que lorsqu’une clause de tontine est vendue à une tierce personne, c’est la tontine initiale qui entre en vigueur et par suite au décès du tontinier vendeur, les effets de la clause s’appliqueront en faveur du bénéficiaire originaire.
En revanche il est impossible pour le tontinier qui souhaite se retirer d’effectuer un partage du bien. A moins qu’il n’ait été inséré à l’origine, des causes de fin de tontine. Dans quel cas, le partage sera réalisable dès lors qu’une des raisons stipulées dans la clause survient.
Les créanciers et les héritiers
La clause de tontine s’appliquant à tous, aucun créancier d’aucun des tontinier, voire de tous, ne peut demander le partage aux fins de recouvrer sa créance ou la vente de la part de son (ou ses) débiteur (s).
Il en est de même pour les héritiers du tontinier décédé, n’ayant aucun droit sur le bien dont s’agit. Le décès de celui-ci ayant fait sortir le bien immobilier de son patrimoine.

La clause de tontine peut donc présenter de nombreux avantages selon les situations. Elle se doit d’être bien expliquée avant de n’être incluse dans un acte de vente afin que chacune des parties ait bien pris compris ses avantages et inconvénients. Cependant, cette pratique juridique méconnue présente un intérêt d’importance protégeant le survivant de créanciers ou d’héritiers malveillants.





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